Большинство казахстанцев при покупке строящегося жилья ориентируются на то, что видят в отделе продаж застройщика или на буклетах. Но нередко дом, который получается в реальности, не соответствует тому, что описывали в рекламе. Жалоб на то, что покупатели платили за жильё "бизнес-класса", а получили больше похожее на "эконом", становится всё больше. Корреспондент TengriHome разбиралась, почему так происходит, как покупателям себя обезопасить и можно ли потребовать от застройщика того, что он обещал, или добиться компенсации.
Поводом для этого материала послужило то, что всё чаще в соцсетях появляются возмущённые посты новосёлов, которые недовольны качеством квартир, купленных на этапе строительства. Общий лейтмотив: нам обещали одно, а получили мы в итоге иное — то, что гораздо хуже.
Обычно это происходит так: люди в отделах продаж разглядывают буклеты, макеты, 3D-визуализации, часто даже не выезжая на стройплощадку. Менеджеры презентуют покупателям то, что они хотят видеть — будущий дом мечты от класса "комфорт+" до "бизнес" с красивой отделкой, свободными от машин дворами, отличными детскими площадками, пышными газонами и высокими деревьями. Ещё один обязательный пункт — вид на парк или горы. В таком месте хочется жить. А когда новосёлам выдают ключи, жить там не хочется. Попробуем разобраться, почему ожидания при покупке жилья нередко не совпадают с реальностью.
Ожидание и реальность: истории покупателей
История первая. "Это всё маркетологи"
В 2023 году алматинка Нургуль Мырзабаева увидела в соцсетях рекламу строящегося ЖК "Melody" от компании "EPC group".
Скриншот с сайта, рекламирующего ЖК
На сайте застройщика, говорит собеседница, было указано, что будущий комплекс — это объект бизнес-класса с паркингом, закрытой территорией, видом на парк, "отделкой повышенного качества и продуманными инженерными решениями".
"Менеджер отдела продаж при встрече ещё заверила, что будущий ЖК — это пятиэтажные дома "бизнес-класса". Также в офисе пообещали, что окна части квартир будут выходить на парк, который разобьёт здесь строительная компания. Правда, цены таких квартир были выше. Но мы подумали, что за это есть смысл переплатить", — вспоминает Нургуль.
А в итоге вместо пятиэтажек новосёлы увидели шестиэтажные дома. Подъезды и входная группа, рассказывает Нургуль, демонстрируя фото, оказались узкими, тесными, хотя в рендере им показывали просторный комфортабельный холл.
Слева — скриншот холла из презентации, справа — реальное фото, сделанное на первом этаже ЖК. Фото предоставлены покупательницами Шолпан Сулейменовой и Нургуль Мырзабаевой
Да и качество отделки, говорит Нургуль, оставляет желать лучшего.
Фото предоставлено Нургуль Мырзабаевой
И главное — парк, за вид на который с покупателей брали доплату, вообще отсутствовал. Вместо него, сокрушается собеседница, в окнах маячили высоковольтные линии электропередач (ЛЭП).
Фото слева — вот такой вид на ЛЭП открывается из ЖК, справа — рендер из рекламы: такой вид должен был быть. Изображения предоставлены Шолпан Сулейменовой и Нургуль Мырзабаевой
"Провода там были сразу, но в офисе продаж нас заверяли, что ближе к сдаче дома их уберут под землю. Но этого не произошло. Теперь люди слушают их гул. Я, как и многие собственники жилья, высказала свои претензии, акт приёмки до сих пор не подписала", — говорит Нургуль.
Ещё больше жильцов поразил ответ застройщика на их претензии. Мырзабаева рассказывает, что на встрече с ними представитель компании сообщил: вопрос по ЛЭП к ним не относится, так как они застройщики. А согласие на разбивку парка почему-то не дал акимат — якобы как появится разрешение, так компания и займётся озеленением. Но до сих пор не высажено ни одного дерева, уточняет наша собеседница.
"Причём позже приходил представитель акимата и говорил, что когда застройщик просил разрешение на строительство, говорил о том, что будет строить ЖК бизнес-класса и благоустроит парк у речки", — добавляет она.
А ещё больше Нургуль возмутили слова застройщика, что бизнес-класс никто никому не обещал. По её словам, представители компании объяснили это тем, что "бизнес" рекламировали и продавали якобы не они… а отдел продаж и маркетологи, которых они привлекли как подрядчика в рамках договора на оказание посреднических услуг.
На официальной странице маркетинговой компании Homex проект значился как «бизнес-класс». Однако после обращения к ним за комментариями, описание было изменено. Фото предоставлено Нургуль Мырзабаевой
"Я отправляла запрос застройщику по этому поводу. И мне ответили, что ещё в марте 2024 года товариществом было направлено официальное уведомление в адрес ТОО "HomEx Global" (подрядной организации, осуществляющей продвижение ЖК) с требованием прекратить использование термина "бизнес-класс" в любых рекламных и информационных материалах. Ответственность за содержание публикаций, рекламных объявлений и консультаций, осуществляемых указанной организацией, несёт сама ТОО "HomEx Global" в пределах заключённого с ней договора", — пересказывает Нургуль.
Другая собственница квартиры в этом ЖК "Melody" — Шолпан Сулейменова вспоминает, что продажи начались в октябре 2023 года. А предупреждение подрядной организации, как видно, выписали в марте 2024 года.
Скриншот страницы проекта в соцсетях. Фото предоставлено Нургуль Мырзабаевой
Сейчас жильцы уже делают первые шаги к тому, чтобы получить компенсацию.
"Мы написали досудебную претензию застройщику. Если с нашей досудебной претензией не согласятся, то, естественно, будем обращаться в суд. Мы считаем, что имеем право получить компенсацию. Наш юрист тоже так считает", — объясняет позицию собственников квартир Шолпан Сулейменова.
Точка зрения застройщика Investment groups
Тут стоит отметить, что EPC Group — это генеральный подрядчик, а заказчиком проекта является ТОО "Investment groups". Именно им мы и отправили запрос с просьбой прокомментировать ситуацию.
ТОО ответило на наши вопросы.
О ЛЭП и парке
Компания сообщила, что решением маслихата города Алматы от 29 ноября 2024-го утверждён "План развития электрических сетей города Алматы до 2030 года с перспективой до 2040 года". И одной из основных его задач указан перевод воздушных ЛЭП, проходящих по городу, в кабельный тип.
"Отмечаем, что в открытых источниках имеется информация о том, что акиматом осуществляется реконструкция русла реки "Каргалы" — от улицы Жандосова до проспекта Рыскулова, которая включает благоустройство парковых зон вдоль русла реки", — говорится в ответе ТОО.
Таким образом застройщик даёт понять, что вопросы переноса воздушных линий электропередач и обустройства парка возле ЖК находится в ведении администрации города и района.
"Дополнительно сообщаем, что выплата компенсации за отсутствие парка Товариществом не предусматривается, поскольку обустройство парка было запланировано администрацией Наурызбайского района и озвучивалось на рабочих встречах и совещаниях".
Также в ответе на запрос ТОО указывает, что окажет содействие в благоустройстве, высадив зелёные насаждения и кустарники на прилегающей к ЖК территории.
"Сейчас получается так, что никому точно непонятно, когда уберут ЛЭП, когда под нашими окнами появится парк и случится ли это вообще. Ощущение, что все перекладывают ответственность друг на друга. Тогда, может, при продажах жилья и не надо было рекламировать всё это? Ведь люди приобрели квартиры с видом на парк, заплатив более высокую цену, желая заехать и жить с этим видом сейчас, а не когда-нибудь", — делится мыслями Нургуль Мырзабаева.
О классах жилья
Что касается более принципиального вопроса — класса жилья — то в ответе ТОО "Investment groups" за подписью директора Динары Баимбетовой говорится следующее: Melody в соответствии с показателями Свода правил РК 3.02-101-2012 "Здания жилые многоквартирные" (это госнормативы в области архитектуры, градостроительства и строительства) относится ко второму классу.
Далее подробно описывается, что подразумевается под этим классом, согласно правилам. Параметров очень много, поэтому мы приведём основные:
- размер жилой площади на одного человека — до 25 квадратных метров,
- количество жилых комнат — от одной до шести,
- минимальная площадь кухонных помещений — не менее 12 квадратных метров,
- высота потолков — три метра,
- количество парковочных мест — по одному на одну квартиру, всего в жилом комплексе в подземном паркинге 689 машино-мест,
- каждый подъезд оснащён одним лифтом,
- ЖК обеспечен круглосуточным видеонаблюдением,
- фасад выполнен с применением дизайнерских решений и так далее.
Все эти категории, особо отмечает застройщик, описывая каждый пункт, соответствуют второму классу жилья. И добавляет:
"Исходя из вышеизложенного, ЖК "Melody" однозначно можно отнести ко II классу жилья, что соответствует параметрам "бизнес-класса". Наряду с этим, в Казахстане для раскрытия класса жилья на протяжении многих лет широко используется законодательно не закреплённая терминология ("эконом", "комфорт", "бизнес" и "элит"), которая не противоречит действующему законодательству, не подменяет, а лишь дополняет официальную классификацию жилья и является маркетинговым позиционированием", — сказано в ответе.
Когда мы передаём эту информацию собственникам квартир в ЖК, они реагируют так:
"На встрече с менеджером мы не слышали, чтобы нам говорили о том, что дом именно второго класса. Я впервые слышу о таком классе. Может, стоило изначально тогда разъяснять, что это второй класс жилья, его конкретное обозначение и параметры?" — задаётся вопросом Нургуль Мырзабаева.
Классов жилья "эконом", "комфорт", "бизнес" и "элит" не существует
И такие случаи вскрывают проблему, с которой постоянно сталкиваются дольщики и покупатели квартир в новых ЖК вообще — путаница с классами жилья, но об этом предметно мало говорят. Ранее TengriHome делал развёрнутый материал об этом:
Как заставить казахстанских застройщиков соблюдать классы жилья?
Если вкратце, то суть в том, что в Казахстане классы жилья существуют формально, но не работают как понятная и обязательная система для рынка.
- Во-первых, сами классы (I–IV и малогабаритное жильё) закреплены в строительных нормах, но многие их параметры прописаны размыто или вообще отданы на усмотрение застройщика — например, часть характеристик определяется "заданием на проектирование". Это означает, что девелопер решает, какие именно элементы включить в проект, и в итоге один и тот же "класс" может выглядеть очень по-разному.
- Во-вторых, как уже стало ясно, на рынке используется параллельная, неофициальная система — маркетинговые названия вроде "комфорт", "бизнес", "элит". Они не имеют юридической силы, но именно ими оперируют застройщики и продавцы.
В итоге официальная классификация почти никак не фигурирует в системе продаж, а позиционирование жилья определяется маркетингом, который может не соответствовать реальным характеристикам объекта. Это позволяет некоторым застройщикам или подрядчикам, которых они нанимают для продаж, интерпретировать стандарты. А у покупателя нет чёткого понимания, что он реально получает.
История вторая. "Это обещали не мы"
Эти же противоречия сыграли и в истории с другими покупателями. Не сбылись ожидания также у обратившихся к журналистам собственников квартир ЖК "Jeti Qazyna" от компании "Qazaq Stroy". Продажи в этом жилом комплексе, говорит Валерия П., начались в мае 2023 года — сама она приобрела там "квадраты" в 2024-м. Но до сих пор, утверждает собеседница, никто из её соседей новоселье ещё не справил.
"В договоре было прописано, что срок сдачи может сдвинуться на девять месяцев. Но прошли уже все сроки, даже с учётом этой оговорки. Нам недавно опять обещали, что отдадут документы к концу недели, но нам это обещали уже не раз. Мы предполагаем, что, возможно, у компании проблемы с документацией, и из-за этого застройщик не может ввести дом в эксплуатацию", — делится своими подозрениями Валерия.
Валерия говорит, что отсутствие документов на жильё — не единственная проблема. Многое из того, что им обещали в отделе продаж, осталось только словами:
"В описании проекта указывалось, что потолки будут три метра. По факту высота везде разная. У меня в квартире 2,9 метра. Сейчас нам объясняют, что застройщик имел в виду три метра без стяжки. У нас что — стяжка 10 сантиметров? А ведь есть дома, где высота потолков от 2,6 до 2,7 метра. Там тогда сколько? Этим людям сказали, что когда дом сдадут в эксплуатацию, то они смогут подать в суд".
Ещё на решение многих купить квартиру в этом ЖК повлияло обещание, что на территории будет своя школа, детский сад, собственный парк и прогулочные аллеи. Валерия показывает нам сохранившуюся у неё презентацию:
Скриншот из презентации ЖК. Фото предоставлено Валерией П.
"Школа появилась, а детского сада и парка всё ещё нет. Я смотрела Генплан города, возле нас парковой зоны вообще нет. Сейчас вокруг — пыль и вялые строительные работы. И вообще сложно представить, какое тут будет благоустройство. Но мы помним, что в презентации было много зелёных насаждений, различные спортивные площадки".
Но больше всего, продолжает Валерия П., людей не устроили подъезды. На рекламных фото они стильные, яркие с дополнительным освещением и картинами. Но в реальности облицовка и интерьер скромны: белые стены и только. Застройщик говорил: когда все собственники квартир заедут и завершат ремонт, компания сделает облицовку подъездов, как на рендерах.
"Но многим это кажется маловероятным. Знаю, что компания давала такие же обещания жителям других своих ЖК, но в итоге "дизайн" подъездов остался прежним", — утверждает собеседница.
Такие иллюстрации подъезда в будущем ЖК видели потенциальные покупатели презентациях. Изображение предоставлено Валерией П.
Валерия сама занимается проектированием и понимает, что иллюстрацию, точь-в-точь, возможно, и не исполнишь. Но разве не должны были подъезды сделать хотя бы удобными?
"Ладно уже — с этим дизайном. Подъезды настолько узкие, что я не знаю, как мы будем проносить там мебель, тот же диван. Есть такие, где ты заходишь и сразу упираешься в стенку. Потом налево и поднимаешься вверх по лестнице до лифтового холла. Плюс высота потолка непосредственно при входе составляет около 2,1–2,2 метра", — демонстрирует нам видео подъезда Валерия.
Один из подъездов ЖК. Стоп-кадр из видео Валерии П.
И главное, говорит она, что на многие претензии застройщик тоже — как и в случае с ЖК "Melody" — делает отсылку к компании, занимавшейся продажами квартир.
"Во многих бедах они винят компанию, с которой они сотрудничали по продажам ранее. Мол, это они обещали многое, а не мы. Но мне это кажется странным, ведь продающая компания должна была получить от застройщика правдивую информацию о проекте, объекте", — удивляется Валерия.
Точка зрения "Qazaq Stroy"
Мы также направили журналистский запрос застройщику ТОО "Qazaq Stroy". И вот какие ответы получили.
Сроки сдачи
Срок ввода объекта в эксплуатацию, отвечают нам в компании, затянулся из-за технических нестыковок, которые обнаружили в процессе строительства.
"Изначально объект был приобретён с уже разработанным проектным решением. Однако в ходе строительных работ были выявлены особенности инженерно-геологических условий участка — повышенный уровень грунтовых вод, превышающий ранее заложенные показатели в проекте. В связи с этим нами были инициированы дополнительные инженерные изыскания, включая экспертизу АО "КазНИИСА". По результатам проведённых исследований были скорректированы проектные решения. На определённых участках возникла необходимость усиления фундаментных конструкций", — говорится в ответе на наш запрос.
Поэтому, объясняют в ТОО, сроки строительства и ввода ЖК в эксплуатацию были пересмотрены.
"На текущий момент строительные работы на финальной стадии завершения. Планируемый срок получения акта ввода в эксплуатацию — до конца текущего месяца", — обещает застройщик.
Потолки, фасад, инфраструктура
Отвечая на вопрос о высоте потолков, компания заявляет, что параметры в три метра (от перекрытия до перекрытия) соблюдены согласно проекту, однако после заливки стяжки пола и монтажа инженерных систем "чистая" высота может незначительно меняться, что, по их мнению, является стандартной строительной практикой.
Качество отделки подъездов и другая общая территория
По этому поводу компания говорит следующее: дизайн-проект был адаптирован с учётом требований к долговечности, износостойкости и удобству дальнейшей эксплуатации. Монтаж осветительных приборов и декоративных элементов осуществляется на завершающем этапе. Также в компании отмечают, что подъезды передаются в предчистовой отделке — чистовая будет сделана после завершения ремонта в квартирах самих жителей.
И далее про благоустройство:
"Проектом предусмотрено благоустройство прилегающей территории. Все заявленные объекты (прогулочные зоны, детские площадки) будут реализованы в рамках финального этапа благоустройства. Запланировано строительство детского сада, организация парковочных мест".
О презентации проекта
На наш вопрос о том, кто занимался рекламой и продажей квартир в ЖК "Jeti Qazyna" и почему потенциальным покупателям не показывали более реалистичные проекты, застройщик отвечает так:
"Рекламные материалы (буклеты, визуализация) являются эскизными проектами и служат для демонстрации общей концепции жилого комплекса".
История третья — столичная. Дефекты, жалобы, суд
Следующую историю из разряда "ожидание/реальность" нам рассказывает Айнура Мусина, председатель столичного ОСИ "Актив 2025", которое управляет некоторыми домами ЖК "Viva Grand". Его возведением занималось одноимённое ТОО — "Viva Grand".
ЖК "Viva Grand". Фото предоставлено Айнурой Мусиной
Строительство началось в 2018-м. Сдавали высотки по блокам, последнее "пятно" завершили в 2022 году.
"Когда мы начали заезжать, в домах первого блока, где располагается в том числе и офис продаж компании, застройщик отделал фасады плиткой, а в остальных — штукатурка", — вспоминает Айнура.
Плюс ко всему плитки на некоторой части фасадов не было вообще. Да и территория не была до конца облагорожена: во дворах — ни единого дерева.
Фасадная часть завершена не до конца. Фото предоставлено Айнурой Мусиной
Тогда, уточняет Айнура Мусина, был период пандемии, ТОО сослалось на то, что хочет быстрее выдать ключи и заселить людей, а со временем всё обещанное доделает. Но этого, уверяет собеседница, не произошло:
"В итоге с 2022 года мы начали писать жалобы на застройщика в ГАСК, а он, в свою очередь, подал на него в суд. Суд выиграли, но застройщик подал на апелляцию. Позже, в 23-м году, мы выиграли и апелляцию. Суд вновь его обязал завершить все дефекты и несоответствия: в том числе завершить благоустройство территории, выполнить покрытия (асфальт, брусчатку, резиновое покрытие), привести в порядок фасад, устранить дефекты плитки. Он обещал, что всё сделает, но на дворе 2026 год, а почти ничего и не сделано".
За это время, говорит она, компания устранила кое-где дефекты фасадной плитки, но до конца эту работу так и не довела. Не решился, говорит она, и вопрос с благоустройством — до сих пор не приведены в порядок тротуары и парковочные места.
Фото предоставлено Айнурой Мусиной
Во дворах, расстроена председатель ОСИ, до сих пор — ни кустика. Зелени в общий ансамбль бетонных коробок добавляет лишь искусственный газон на футбольной площадке.
Мы также, как и в остальных случаях, намеревались получить комментарий застройщика. Не найдя контактов руководителя организации, обратились к помощнику по юридическим делам компании (так он сам представился в переписке). Выслали наши вопросы на указанную им почту, но ответа на момент публикации так и не получили.
Как добиться от застройщика, чтобы объект соответствовал рекламе
Редакция TengriHome решила разобраться с экспертами, почему так часто происходят подобные истории, почему покупатели получают не то, что ожидают, где строители "хитрят" и можно ли покупателю добиться компенсации, если дом действительно не похож на то, что было в рекламных буклетах или красочных презентациях отделов продаж.
Обещания менеджеров по продажам: стоит ли им верить?
Менеджер по продажам, который обещает, что дом будет первоклассным, а двор благоустроенным, не несёт никакой юридической ответственности и не имеет перед покупателем никаких обязательств, говорит эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова:
"Менеджер по продажам — не уполномоченное лицо, не подписант договора. Его задача — продать, а ваша — принять верное решение. Итог неудобный, но честный: рекламируют мечту, продают квадратные метры".
То есть презентации менеджера, даже записанные на аудио или сохранённые в текстовой переписке, сложно использовать в суде как единственный аргумент. Но вкупе с другими доказательствами всё это может пригодиться. Об этом мы расскажем чуть позже.
Буклеты, визуализация, макеты: что они гарантируют?
Красочные буклеты, рендеры в Instagram, макеты, объясняет эксперт, в Казахстане тоже юридической силы не имеют.
Ни закон "О долевом участии в жилищном строительстве", ни Гражданский кодекс, утверждает она, не приравнивают рекламные материалы к договорным обязательствам.
Но надо понимать, что ДДУ обещает только то, что строящаяся квартира в итоге будет передана покупателю, но не определяет — будет ли объект таким же, как на картинке.
"В договоре долевого участия по стандартной практике прописываются квадратные метры, этаж, блок ("пятно"), срок сдачи и цена. Класс жилья, материалы фасада и кровли, характеристики отделки мест общего пользования, количество лифтов, инфраструктура двора почти никогда не фигурируют. Закон не обязывает включать эти параметры в договор", — объясняет Диляра Сейтнурова.
Более реальную картинку будущего объекта может дать эскизный проект.
Диляра Сейтнурова объясняет, что эскизный проект проходит несколько этапов согласования. Допустим, в Алматы он выносится на обсуждение Градостроительного совета города, в который входят специалисты разных отраслей в области архитектуры, дизайна и общественные деятели. Далее он получает "добро" местных органов. В итоге под эскизом должны стоять подписи и печати соответствующего ведомства.
"Закон не обязывает застройщика показывать этот документ покупателю при продаже, но ничто не мешает запросить и выписку из протокола Градостроительного совета, и согласованный эскизный проект с отметкой госоргана. Если вам отказывают, это само по себе сигнал. Нормальный застройщик не прячет согласованную документацию, а публикует её в общедоступных средствах массовой информации", — считает эксперт в сфере строительства.
Но даже эскизный проект — не гарантия того, что дом получится идентичным тому, что описано в документе.
Макет ЖК, иллюстративное изображение. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Игорь Неволин
Почему дом получается другим?
Дело в том, что застройщик по ходу возведения объекта имеет право вносить несущественные изменения. Чаще всего, говорит Сейтнурова, меняют материал фасада, отделку мест общего пользования, концепцию благоустройства:
"Существенные изменения потребуют корректировки проекта и повторного согласования с государственными органами: государственной экспертизой, управлением архитектуры и государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК)".
К существенным, перечисляет спикер дальше, относятся изменения:
- несущих конструкций,
- функционального назначения помещений,
- противопожарных решений,
- этажности дома.
Но часто бывает, что люди покупают квартиру, условно, в девятиэтажке, а заезжают в десятиэтажку.
"Застройщик получает первоначальное разрешение на строительство, допустим, на девять этажей. Продажи начались на этапе строительства, рынок хороший, экономика проекта позволяет — застройщик идёт на изменение проекта через повторную госэкспертизу и получает новое разрешение уже на 12 этажей, если это позволяет план детальной планировки (ПДП), который идёт в составе Генерального плана города. Всё это — абсолютно законная процедура. Никто его не обязывает уведомлять дольщиков, которые уже подписали договор", — объясняет Диляра Сейтнурова.
Подать в суд из-за несоответствия класса жилья: какие перспективы?
Юрист Максим Мостович подтверждает то, что мы указывали выше: понятий "бизнес-класс", "комфорт", "комфорт+" или "эконом", которые часто используют при рекламе жилых комплексов, в нашем законодательстве вообще не существует. Это маркетинговые термины.
То есть даже если суд будет рассматривать иск о том, что жильё не соответствует, условно "бизнес-классу", то опираться, по сути, ему не на что. "Бизнес-класс" — это что? Какие у него параметры и где они отражены?
"Застройщик сам называет свой ЖК "бизнес-классом", и никто не может это официально оспорить. Комиссия по вводу в эксплуатацию дома проверяет только соответствие построенного тому, что утверждено в проекте. На несоответствие объекта заявленному маркетинговому классу никто не смотрит. И это проблема", — обозначает Диляра Сейтнурова.
Другое дело, говорит Максим Мостович, если в договоре будут отражены конкретные параметры "эконом" или "бизнес-класса".
"Допустим, вы можете прописать, что вы приобретаете жильё "бизнес-класса", которое включает в себя, допустим, конкретную отделку фасадов, входных групп, планировку квартиры. Тогда застройщик будет обязан соблюдать эти условия. В противном случае данный термин ни к чему его не обязывает", — добавляет Максим Мостович.
Почему госорганы принимают объекты с изменениями?
Часто покупатели задаются вопросом: неужели при финальной приёмке дома кардинальные различия никто не видит и не указывает на них застройщику?
Диляра Сейтнурова объясняет, что приёмкой объекта занимаются авторский и технический надзоры, от госорганов объект при вводе в эксплуатацию принимает государственный архитектурно-строительный контроль (ГАСК). Он сравнивает построенный объект с проектно-сметной документацией, прошедшей государственную или частную экспертизу.
"И здесь есть один момент, который большинство покупателей не знают. ГАСК проверяет объект по той документации, которая была согласована — последней. Если застройщик законно изменил проект в ходе строительства и получил новое согласование, инспектор смотрит на новый проект (финальный). Тот, что показывали дольщикам на старте продаж, в этот момент уже никого не интересует", — объясняет эксперт.
Соответствие строительным нормам ГАСК обязан проверять. Но глубина этой проверки на практике зависит от региона, загруженности и человеческого фактора. Качество плитки в подъезде, объясняет Диляра Сейтнурова, не всегда попадает в фокус.
Как защитить себя при покупке жилья: чек-лист
- Максимально пропишите все ваши ожидания в договоре. Это главное, говорят эксперты. Вы вправе требовать у застройщика, чтобы технические характеристики объекта (в том числе и качество внешней и внутренней отделки, количество лифтов, инфраструктура двора) были вписаны в "тело" договора или в приложение к нему за подписью застройщика. Это будет хоть как-то гарантировать, что обещания компании совпадут с вашими ожиданиями. Если — нет, застройщика можно будет привлечь к ответственности.
- Фиксируйте переговоры. Беседы с менеджером можно записать на видео с его согласия или же сделать скриншоты переписок с ним. Это не полноценное юридическое доказательство само по себе, но в совокупности с другими материалами формирует картину.
- Наймите независимого юриста для проверки ДДУ перед подписанием. Это стоит от 30 до 50 тысяч тенге. Квартира стоит несколько десятков миллионов. Риски оправдывают небольшие вложения.
- Изучите историю застройщика. Посмотрите на сайте компании сданные объекты, поищите отзывы реальных жильцов в чатах и на форумах, а не на официальном сайте. Посмотрите, как выглядят его предыдущие ЖК через три года после сдачи.
Если пришлось обратиться в суд
Юрист Максим Мостович объясняет: если жилой комплекс принципиально отличается по качеству и внешнему виду от того, что обещал маркетинг, то можно обратиться в суд. Если в строительной документации отражён класс жилья или в договоре прописаны условия по качеству внутренней или внешней отделки, другие характеристики, то при их нарушении покупатель вправе требовать пени. Правда, она тоже должна быть предусмотрена договором.
"Если нет, то в соответствии с Гражданским кодексом и законом "О защите прав потребителей" можете возместить разницу между стоимостью полученного имущества и обещанного в договоре. Очень важно понимать, что размер компенсации должен определяться независимым экспертом. Если возмещение также не устраивает, то вы будете вправе требовать расторжения договора и возврата полученных средств", — рекомендует Максим Мостович.
Рекламные буклеты ЖК, иллюстративное изображение. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Игорь Неволин
Если на руках у покупателя типовой договор долевого участия без подробной "расшифровки" характеристик "квадратов", но сохранились рекламные буклеты и скриншоты переписок с менеджером по продажам, то отстоять свои права в суде тоже возможно, считает юрист.
Да, рекламные материалы не являются частью договорной документации. Но в этом случае можно обратиться к тому же закону "О защите прав потребителей". Если опираться на него, то маркетинговые материалы, консультации могут содержать недостоверную или ложную информацию, которая может ввести потребителя в заблуждение. На основе искажённых данных он может приобрести товар, который не обладает теми свойствами, которые ему изначально описывали.
В этом случае покупатель вправе требовать у ответчика — стройкомпании — уменьшения суммы договора, устранения несоответствия или расторжения договора.
"Но хочу предупредить: доказать, что вид отделки, качество материалов или благоустройство должны быть именно такими, как вам устно обещал менеджер или было изображено на картинке, очень сложно. Нужно будет получить доказательства того, что имеется разница между стоимостью предполагаемого жилья и уже построенных "квадратов". Подтвердить её сможет только независимая оценочная организация, то есть нужно будет нанимать независимого эксперта", — предупреждает Максим Мостович.
Что стоит изменить в законодательстве, чтобы защитить покупателя
Эксперты говорят: застройщик, который дорожит своей репутацией, даже если и не обязан в определённых случаях уведомлять дольщиков об изменениях, сделает это, найдёт компромисс.
Но в целом складывается впечатление, что покупатель, который готов вложить немалую сумму в квартиру мечты, совсем не защищён. Что нужно изменить?
"Предлагаю ввести обязательную классификацию как правовую норму. То есть класс жилья должен быть закреплён в нормативном правовом акте (не методичке, не отраслевом стандарте) с чёткими, измеримыми параметрами. Всё с конкретными цифрами, а не диапазонами", — предлагает эксперт Диляра Сейтнурова.
По её словам, необходимо жёстко обязать стройкомпании указывать класс объекта и его ключевые технические характеристики в договоре долевого участия. Тогда при отступлении от них у покупателя автоматически должно возникать право на расторжение договора или соразмерное уменьшение цены.
"Также возможно ввести ответственность за "маркетинговый класс" vs "реальный класс". То есть если застройщик на этапе продаж позиционирует объект как "бизнес-класс", а сдаёт объект с характеристиками "комфорта" — это должно квалифицироваться как недобросовестная коммерческая практика с конкретными санкциями".
Эксперт считает, что сейчас система не создаёт юридических последствий за несоответствие обещанного и сданного. Когда появится реальная финансовая и репутационная ответственность — рынок сам выровняется. Только когда это произойдёт, эксперты не берутся предсказать.
А значит покупателям нужно максимально скрупулёзно читать договор с застройщиком и вносить в него необходимые правки и уточнения. В идеале — делать это вместе со специалистами.
Читайте также:
Когда банк участвует в долевом строительстве, это гарантия или риски для дольщиков остаются?
"Прав на квартиры у вас нет". Жилищный скандал разгорелся в Астане
