+7 (777) 001 44 99
Қазақша
Русский
English
Казахстанские банки могут перестать выдавать ипотеку? В соцсетях казахстанцы активно жалуются, что им отклоняют заявки на ипотеку, другие говорят, что с ноября этого года банки и вовсе перестанут выдавать займы на приобретение жилья. Во всём этом разбирались корреспонденты Tengrinews.kz.
Финансовым регулятором в Казахстане является Агентство по регулированию и развитию финансового рынка, в которое мы обратились, чтобы узнать, изменились ли требования к заёмщикам, и понять, почему людям не одобряют ипотеку. В агентстве в ответ на официальный запрос Tengrinews.kz сообщили, что банки самостоятельно устанавливают требования к заёмщикам "с учётом их кредитной политики и оценки рисков".
На что смотрят банки при выдаче займов
Согласно закону, перед тем как выдать ипотеку, банк должен проверить, сможет ли человек действительно платить по кредиту. Эта проверка называется "надлежащая оценка кредитоспособности".
Банк обязан изучить финансовое состояние заёмщика, то есть понять, есть ли у него деньги и стабильный доход. Для этого банк может запросить:
1. Документы, подтверждающие доходы, например:
- выписку из Единого накопительного пенсионного фонда (ЕНПФ) за 6 месяцев;
- справку о доходах с работы за последние 6 месяцев;
- налоговую декларацию (если человек самозанятый или ИП);
- другие документы, которые по внутренним правилам банка подтверждают платежеспособность.
2. Кредитную историю — были ли у человека кредиты за последние полгода, как он их платил.
3. Наличие долгов по налогам или другим обязательным платежам в бюджет.
4. Задолженности перед другими организациями (например, другими банками), если они отражены в кредитном отчёте.
Если по ипотеке есть созаёмщик (например, супруг/супруга), банк должен учитывать и его финансовые данные, потому что он тоже отвечает по кредиту.
Если человек (или созаёмщик) предоставил ложные сведения (например, поддельную справку о доходах), то банк не несёт за это ответственности.
Главное, чтобы банк провёл проверку по своим правилам.
Банки больше не будут выдавать ипотеки?
16 июня этого года вступило в силу постановление Агентства по регулированию и развитию финансового рынка и Национального банка о снижении предельной ставки по ипотечным займам. Согласно поправке, теперь годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным займам должна составлять не 25, а 20 процентов. Тогда эксперты отмечали, что банки, хотя для них и невыгодны такие условия, вряд ли совсем откажутся от выдачи ипотеки. Позднее снижение ГЭСВ перенесли на ноябрь.
В начале октября в соцсетях стали активно обсуждать информацию о том, что уже в следующем месяце некоторые банки второго уровня в Казахстане могут приостановить выдачу ипотечных займов. Единственным оператором якобы станет "Отбасы банк". К слову, там в ответ на запрос нашей редакции сообщили, что не меняли требования к заёмщикам.
В целом, по данным на 1 октября 2025 года, "Отбасы банк" выдал 56 171 заём. По данным за аналогичный период 2024 года было выдано 48 500 займов, а по данным за аналогичный период 2023 года - 47 400 займов. Как заявили в банке, просрочек по кредитам у них крайне мало - всего 0,10 процента по данным на 1 января этого года.
Национальный банк 10 октября повысил базовую ставку до 18 процентов. Экономист Андрей Чеботарёв считает, что при таком размере ставки и 20-процентной ГЭСВ "ни один банк не сможет выдать ипотеку".
"Это становится невыгодно для банка. Кроме "Отбасы банка", который выдаёт нерыночные ипотеки и имеет доступ к государственному бюджетному финансированию национального фонда, привлекает деньги вкладчиков под 2 процента. И что теперь из этого следует? Ипотечного рынка больше нет, если решение (от снижении ГЭСВ - прим.) не будет отменено. Останется только один сплошной "Отбасы". Коммерческой ипотеки больше не будет. Если вы банк, вы больше не можете давать ипотеку под ставку больше, чем 20 процентов. Если у вас в стране базовая ставка 18, то это значит, что вы просто не можете выдавать ипотеки. Потому что 20 процентов не окупают никакой риск, и даже затраты на выдачу ипотеки", - заявил Андрей Чеботарёв в беседе с Tengrinews.kz.
По его словам, на казахстанской экономике это "никак не скажется", а вот казахстанцы станут реже покупать квартиры. По крайней мере, первичное жильё, ведь новые квартиры чаще всего покупают по льготным программам либо через "Отбасы банк".
"Это ухудшение на финансовом секторе. Я думаю, что агентство пересмотрит это решение, как, собственно, и пересмотрело его в прошлый раз (...) То есть отодвинули и отодвинут ещё раз. Поживём - увидим", - добавил экономист.
Рынок жилья "перегрет"
Как отметил эксперт Эльдар Шамсутдинов, сектор недвижимости в Казахстане давно был "перегрет" и его необходимо было постепенно "охлаждать". Однако, по его мнению, постепенно этого делать никто не хочет, все стремятся "запрыгнуть в последний вагон и заработать на этом деньги".
"Как ни крути, недвижимость всё равно вносит значительный вклад в динамику ВВП. У нас такие природные условия, что жильё — это вопрос выживания. Мы не можем, как в тёплых странах, построить фавелы и жить там, потому что у нас просто холодно. Нам нужно жильё. Главный вопрос — сколько жилья нужно и в каких условиях оно создаётся. Поэтому кто-то предлагает развивать ипотеку, кто-то — государственные ипотечные программы, кто-то — арендное жильё. Все ищут способы решить эту проблему", - сказал Эльдар Шамсутдинов.
Эксперт добавил, что так называемое советское наследие, когда жильё раздавали бесплатно, тоже до сих пор влияет на восприятие.
"Когда государство активно развивает ипотечный рынок, возникают искажения. Было несколько программ: "7-20-25", затем "Баспана хит", плюс использование пенсионных накоплений. Всё это появилось почти одновременно, без растяжки во времени. В результате рынок жилья перегрелся и цены сильно выросли", - подчеркнул Шамсутдинов.
Среди других факторов, влияющих на цены, эксперт назвал пандемию коронавируса и приезд релокантов в Казахстан. Всё это ушло, а эффект храповика остался.
Шамсутдинов считает, для того чтобы цены на жильё действительно снизились, на рынке должен произойти стресс. Но у нас этого не допускают — стараются действовать мягко, без кризисов. Из-за этого цены держатся на высоком уровне.
"Осенью я ожидал, что цены снизятся. Этого не произошло, но появились скидки на первичном рынке. Они оказались меньше, чем я предполагал, потому что акиматы продолжают поддерживать застройщиков, хотя республиканский бюджет уже меньше участвует. Поэтому цены не скорректировались так, как могли бы. Думаю, до зимы они продержатся, а в январе можно будет посмотреть новые данные — пока запас прочности у рынка остаётся", - сказал Эльдар Шамсутдинов.
Ситуация, по его словам, может измениться, если власти ограничат ставки по ипотеке.
"Некоторые говорят: "Зачем ограничивать? Пусть люди сами решают, брать ли кредит под 20–30 процентов". Формально логично, но на практике это опасно — человек берёт кредит с надеждой на будущее, а обслуживать такой заём тяжело. По сути он "отдаёт" 20 процентов или даже больше своих доходов банку. Когда это становится массовым явлением, государство должно вмешаться, чтобы не допустить перегрева и кризиса. Пузырь на рынке недвижимости уже есть, но он устойчивый и долгосрочный. Спрос на жильё остаётся высоким: рождаемость всё ещё значительная, потребность в квартирах сохраняется. Проблема — в платёжеспособности населения", - сказал экономист.
Казахстанцы, как отметил эксперт, живут в состоянии закредитованности. Это значит, что "люди не могут поддерживать привычный уровень жизни без потерь", потому что значительная часть доходов уходит на погашение кредитов. Приходится экономить: покупать более дешёвые продукты, отказываться от услуг. Это и есть закредитованность по определению Всемирного банка, добавил Шамсутдинов.
"Именно поэтому власти хотят слегка "сдуть" рынок недвижимости — ограничить кредитование, чтобы цены стали более реальными. Но есть обратная сторона: когда сокращается объём ипотечных кредитов, растёт спрос на аренду. Аренда дорожает, и это бьёт по карману работающих людей, особенно тех, кто живёт в съёмных квартирах. Часто аренда забирает 30–50 процентов дохода. Поэтому тут важно найти баланс между доступностью жилья и стабильностью рынка", - сказал он.
Мы спросили, снизятся ли в перспективе цены на недвижимость в Казахстане и, в частности, в Алматы. Как отметил Эльдар Шамсутдинов, рынок жилья сейчас растёт в основном за счёт кредитования — прямого и косвенного. Если дать рынку возможность остыть естественным образом, мы увидим реальное снижение цен, появятся значительные скидки и активизируется спрос на вторичное жильё.
"Но если государство снова вмешается и начнёт поддерживать рынок новыми программами или льготами, то никакого снижения цен не произойдёт. К сожалению, это решение больше политическое, чем экономическое, поэтому, как экономист, я не могу предсказать, как именно поведёт себя рынок", - сказал он.
Напомним, Бюро национальной статистики опубликовало данные о ситуации с ценами на недвижимость в Казахстане за сентябрь.
На рынке первичного жилья самые высокие цены за квадратный метр в сентябре были зафиксированы в Астане (650 133 тенге), Алматы (648 230 тенге) и Атырау (504 866 тенге). Дешевле всего квадратный метр стоил в Уральске (299 155 тенге), Актобе (313 978 тенге) и Кокшетау (334 909 тенге).
На вторичном рынке самые дорогие квартиры продавались в Алматы (701 088 тенге), Астане (678 190 тенге) и Атырау (495 004 тенге). Доступное жилье можно найти в Кызылорде (317 693 тенге), Кокшетау (337 856 тенге) и Актау (342 500 тенге).
