В соцсетях казахстанцам предлагают квартиры в рассрочку: в чём подвох?

В соцсетях всё чаще встречаются объявления от риелторов, которые предлагают приобрести квартиры от хозяев, то есть физических лиц, в беспроцентную рассрочку. Авторы такой рекламы расхваливают свои предложения: "удобно и выгодно". Говорят, что рассчитываться можно от двух до пяти лет. Некоторые из них не только ненавязчиво предлагают свои услуги пользователям социальных сетей, но и активно обзванивают собственников жилья, чуть ли не требуя продать "зависшую" недвижимость в рассрочку.

Корреспондент новой рубрики о недвижимости на Tengrinews.kz — TengriHome — выяснила у экспертов, насколько опасны эти схемы и как можно обойти все подводные камни, если продать свою недвижимость очень хочется, а покупателей с деньгами долго нет.

"Сейчас все так делают"

Недавно алматинке Эльмире Альжановой, которая разместила объявление о продаже своей квартиры, поступило по телефону странное предложение. Её предупреждали, что обычно первыми продавцам звонят риелторы.

Но в её случае долго вообще никаких звонков не было, а мужчина, который в итоге с ней связался, вдруг начал уговаривать продать жильё в рассрочку непонятно кому. При этом он даже не посмотрел квартиру.

"Я сначала подумала, что шутка, отказалась, конечно. Парень тот ещё и обиженно так сказал: "Почему не хотите? Сейчас все так продают и покупают". Позже мне и в соцсетях начали попадаться подобные объявления", — вспоминает Эльмира Альжанова.

Почему квартиры покупают в рассрочку

Рассрочка как инструмент, объясняет риелтор Андрей Крылов, существовала давно. Но к ней главным образом прибегали застройщики. А на вторичном рынке этот инструмент не пользовался особой популярностью — проще было оформить ипотеку.

Но теперь с этим стало сложнее — ипотека заметно подорожала. И с конца прошлого года продавать и покупать жильё в рассрочку стали всё чаще — и именно люди, физлица, не банки и не застройщики. Риелтор предполагает, что рынок породил такие сделки из-за затишья.

"Сейчас некая стагнация по сравнению с прошлыми годами. Покупательная способность у казахстанцев упала, ипотечные продукты представлены не так широко, где-то повышаются проценты по кредиту. Застройщики сейчас предлагают множество рассрочек, скидок. Поэтому и рынок частных продавцов вынужденно отреагировал появлением похожих предложений", — объясняет Андрей Крылов.

При этом, по наблюдениям риелтора, в такую "долгую оплату" сейчас предлагают относительно недорогие квартиры — в районе 25–30 миллионов тенге — которые уже давно и безрезультатно не могут продать.

Суть у всех подобных предложений одна:

• покупатель должен внести первоначальный взнос,
• а оставшуюся сумму выплачивать ежемесячно в течение определённого срока.

Другие условия и детали могут отличаться.

"Ко мне в прошлом году обратились двое клиентов, которые хотели продать квартиры, в том числе предложили реализовать их и в рассрочку, если найдутся покупатели. И они нашлись. Мы всё обсудили и заключили у нотариуса между сторонами договор с отсрочкой платежа. То есть покупатель внёс первоначальный взнос, остаток — в беспроцентную рассрочку".

Добавить автора цитаты

Добавить изображение

Андрей Крылов

риелтор

При этом, говорит Крылов, рассрочку они рассчитали только на полгода. Потому что более длительные сроки небезопасны как для покупателя, так и для продавца:

"Есть риски даже в таких, казалось бы, недолгих периодах. На рынке за полгода может многое случиться. Не знаешь, что завтра будет. Представьте, продали вы квартиру с отсроченным платежом за одну цену, а завтра–послезавтра они сильно подорожали. Вы уже переиграть не сможете. Или, наоборот, вы оформили квартиру в рассрочку, а завтра "квадрат" упал в цене. А вам платить по фиксированной стоимости. Я уже не говорю о более долгих рассрочках — там риски кратно возрастают".

Предложения по рассрочке на рынке

Интересно, что, после того как начался сбор информации для этого материала, корреспонденту TengriHome стала попадаться массированная таргетированная реклама рассрочки в Интернете. То есть людей, кто продаёт или покупает недвижимость таким способом, действительно уже немало. Просто они почему-то не идут на привычные платформы.

В Алматинской области в рассрочку продают не только квартиры, но и частные дома, дачи. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Игорь Неволин

Посмотрев странички риелторов в соцсетях, мы обнаружили, что в рассрочку в Казахстане сейчас можно купить не только квартиры и частные дома, но даже общежития, рассчитанные на 10–15 мини-квартир, в Алматы, Алматинской и Туркестанской областях.

Скриншот объявления из соцсетей

Расплачиваться за них предлагают от года до двух лет. Мы связались с авторами объявлений. На вопрос о том, как всё это будет оформляться, нас заверили, что это можно сделать у любого нотариуса. Но как не остаться потом без денег и без недвижимости, не сказали. Обещали объяснить при встрече.

Один из риелторов, зарегистрированный в соцсети под ником, а не под реальным именем, предложил такой вариант:

"Оформить продажу можно у нотариуса посредством договора задатка. Нужно внести первоначальный взнос, а оставшиеся деньги вносить в течение 12 месяцев. Сразу можно заехать в квартиру, хозяйка оставит всю мебель. А оформлена недвижимость будет на покупателя только после того, как вы выплатите всю её стоимость", — обрисовал алгоритм сделки собеседник по телефону.

Законны ли такие сделки?

В Гражданском кодексе, уточняет юрист Сергей Уткин, действует принцип: разрешено всё, что не запрещено. Поэтому и рассрочка от частников законна. Но далеко не все договоры дают гарантии. А вообще, отмечает юрист, до любой сделки нужно проверить несколько важных вещей.

В чьей собственности квартира?

Уткин предупреждает, что переговоры по телефону может вести кто угодно — не проверишь. Но даже если это реальный племянник или брат хозяина недвижимости, он может и квартиру показать, и ключи передать, и оплату легко принять, но потом какой с него спрос? Такой "продавец" не сможет переоформить жильё на покупателя.

"Владелец недвижимости должен показать документ, на основании которого он является её собственником. Также попросите его предоставить справку о зарегистрированных правах на данное недвижимое имущество. В ней вы сможете увидеть, сколько вообще этих собственников. Если их несколько, то каждый из них должен дать нотариальное согласие на продажу квартиры в рассрочку", — инструктирует юрист.

Он также предлагает обратить внимание на то, когда продавец стал хозяином. Если недавно, то это должно насторожить:

"Только купил квартиру — и продавать? Конечно, не всегда, но это может быть аферой. Да, он подтвердил, что является собственником, вы оформите сделку, но потом окажется, что его предыдущую куплю–продажу суд признает недействительной, возможно, квартира проблемная. Поэтому, если видите, что её купили недавно и хотят скорее продать, тут стоит задуматься и проверить чистоту предыдущего оформления".

Единственный вариант покупки в рассрочку у физлица

Эксперт предупреждает, что только одна форма документа гарантирует, что квартиру покупатель точно получит, — договор купли-продажи. В нём, кстати, спокойно можно прописать информацию о наличии первоначального взноса, сроках рассрочки, графике платежей.

"Если заключат с вами какой-то иной договор, то хозяином жилья вы по факту не станете. Это не ваша собственность! Вы все эти платежи годами будете вносить, а потом что-нибудь случится непредвиденное. Допустим, смерть или развод хозяина жилья. Квартиры у вас нет, так ещё и надо как-то истребовать с кого-то возвращения рассрочки. И не факт, что деньги у него есть", — объясняет Сергей Уткин.

Если покупателю предлагают заключить договор задатка, добавляет юрист, то это означает, что и "первоначалка", и ежемесячные платежи по рассрочке — это задаток. Переоформить квартиру на себя можно будет только после полного погашения стоимости. В теории. На практике же могут возникнуть проблемы. Даже если изначально это не было мошеннической схемой.

"Договор задатка я считаю самым сомнительным вариантом. Там есть серьёзный нюанс. Ипотека рассчитана на 10–15 лет, суммы платежей не такие кабальные, в среднем по 150–200 тысяч тенге. В принципе, работающий человек потянет. Тем более банк проверяет ваши доходы, просчитывает платежеспособность по кредиту. А тут идёт рассрочка на 2–3 года, ежемесячная оплата существенно выше. Человек может допустить просрочку", — моделирует ситуацию юрист.

А просрочка, по правилам, может приравниваться к неисполнению договора. В этом случае покупатель может остаться без квартиры, а все выплаты, произведённые до этого момента, останутся у продавца:

"Например, рассрочка у вас на четыре года. Больше трёх лет из них вы исправно платите. Но потом у вас случаются финансовые проблемы — не можете внести вовремя платёж. Просите его отсрочить, а хозяин отказывает. Он может подать иск в суд, который постановит, что договор не исполнен, и всё, что вы платили все эти годы, остаётся у собственника недвижимости. Чтобы такого не было, нужно сразу прописать все нюансы. Например, предусмотреть в случае просрочек какую-то пеню".

Причём договор задатка, предупреждает юрист, это риски для обеих сторон:

"Допустим, вы уплатили все суммы до копейки, а нынешний владелец отказывается переписать жильё на вас. В этом случае суд может обязать его вернуть вам все полученные средства в двойном размере".

Как максимально обезопасить сделку?

Но дело в том, что договор купли-продажи может не устроить владельца продаваемой в рассрочку квартиры. Кому захочется подписывать такой документ, не получив стопроцентной оплаты?

Как вариант Уткин предлагает одновременно с этим заключить договор залога. Он как раз таки и обеспечит сохранность "квадратов". То есть по договору залога продавец хотя и перепишет квартиру новому владельцу, но пока тот полностью не рассчитается, не сможет ни продать, ни обменять, ни подарить кому-то.

"Это как в банковской ипотеке, — сравнивает эксперт. — Жильё оформляется на покупателя, он заезжает, но ничего с ним сделать не сможет. И если вдруг новый хозяин перестанет оплачивать рассрочку, то прежний владелец может подать иск в суд и вернуть свои деньги за счёт квартиры".

Этот же договор залога может защитить и покупателя. Если оформить его наряду с договором задатка, бывший владелец объекта не сможет добиться его отчуждения, пока новый в нём живёт и вносит платежи по рассрочке.

"Вдруг он платежи от вас принимает, а в это время квартиру кому-нибудь продаст? Да, вы можете подать в суд, чтобы потребовать от него возвращения активов. Но даже если вы выиграете дело и суд предпишет взыскать с владельца все перечисленные суммы, то выполнить это может оказаться весьма сложно, если вообще возможно. Например, окажется, что он гол как сокол — нет у него ни имущества, ни денег, ни работы. Судебный исполнитель арестует его банковские счета, наложит запрет на выезд за границу. А что вам толку от этого? Таких историй — тысячи", — объясняет Уткин.

Если хозяин недвижимости умрёт или надумает разводиться?

В случае смерти продавца квартиры, говорит Сергей Уткин, все активы, как и все обязательства по договору рассрочки, перейдут к его наследникам.

"Единственное, что там будет, — период, пока будет оформляться наследство. И если к этому времени вы уже выплатите рассрочку, то переоформление квартиры на вас может зависнуть. Ещё есть риск, что наследников может оказаться много и между ними могут возникнуть споры. Они, бывает, и по 3–4 года длятся, тогда и процедура переписи жилья на вас тоже затянется на такой же срок. И в этом случае договор залога — гарантия, что жилплощадь от вас никуда не денется".

А если продавец недвижимости решил развестись? Когда квартира, которую купили в рассрочку, приобретена до брака, то проблем не будет, говорит юрист. А если в браке — уже возможны неприятные последствия.

"Если жильё куплено во время брака, то последует раздел имущества, в том числе и квартиры. При этом делятся не только активы, но и обязательства. То есть супруги будут уже решать, как им выполнить условия по договору. Продать ли её и вернуть все выплаты в двойном размере покупателю или переоформить её на него, поделив на каждого полученные от покупателя деньги. Но денег у них может не оказаться к этому моменту", — перечисляет риски Сергей.

Приживётся ли рассрочка между физлицами на рынке?

Скорее всего, прогнозирует риелтор Андрей Крылов, этого не произойдёт. Такой инструмент купли–продажи имеет очень много рисков. Покупатель всегда хочет рассрочку на долгий период. Для продавца это опасно. Предусмотреть все возможные проблемы таких сделок невозможно.

"Сейчас я вижу в объявлениях предложения о покупке в рассрочку не на безопасные полгода, а на два года. И это прямо массированная, таргетированная реклама в Instagram. Что уже немного попахивает какой-то авантюрой. Любая агрессивная реклама — повод лишний раз задуматься. Мне кажется, сейчас люди начнут обжигаться и этот инструмент продаж не приживётся. Сами подумайте: вы получаете 50 процентов стоимости квартиры и до полной оплаты будете как на иголках ждать два года. За это время может произойти всё что угодно", — считает Крылов.

Эксперты добавляют, что любые дорогостоящие сделки нужно совершать осознанно, а не на эмоциях и не на вере объявлениям в соцсетях.

Ранее мы рассказывали, как мошенники оставили без денег и квартиры бывшего топ-менеджера "КазМунайГаза".

Читайте также:

Вложиться и не потерять всё. Как Казахстану решить проблемы с застройщиками

"Украли этаж". С депутатом-застройщиком уже несколько лет судятся жители ЖК в Астане