"У нас на некоторые объекты нет договора долевого участия, поэтому мы вам предлагаем другой", — это корреспондентам рубрики TengriHome предложили в одной из строительных компаний, куда они обратились под видом покупателей. Впрочем, такие варианты, не предусмотренные законом, им предлагали не в одном месте.
Дело в том, что в Казахстане ужесточены требования для этой сферы — без специальных разрешений, в том числе на строительство домов, и без заключения договоров долевого участия застройщики теперь не смогут привлекать деньги дольщиков, а банки не будут выдавать ипотеку. Информация об этом появилась в начале марта. Для этого государству пришлось специально сделать закон "О долевом участии в жилищном строительстве" ещё строже. После этого журналисты редакции и решили обойти алматинские офисы пяти крупнейших казахстанских застройщиков под видом покупателей, чтобы выяснить, какие договоры они заключают с потенциальными дольщиками и соблюдают ли ужесточённые правила. В результате получилось несколько интересных открытий.
Исключить риски
Но перед тем, как описывать сам эксперимент "Проверено на себе", важно вспомнить предысторию.
В 2016 году в Казахстане был принят закон "О долевом участии в жилищном строительстве". В нём с учётом опыта строительного кризиса, познакомившего страну с таким явлением, как обманутые дольщики, строго оговаривалось, что ни одному застройщику больше нельзя продавать недостроенное жильё, пока компания не получит разрешение на привлечение средств дольщиков.
Причём это разрешение автоматически обязывало строительные компании заключать с покупателями квартир именно договоры долевого участия (ДДУ).
Параллельно все ДДУ должны регистрироваться акиматами, чтоб защитить покупателей от двойных-тройных продаж одного и того же недостроенного жилья.
Правда, ответственность за нарушения была прописана настолько расплывчато, что многие застройщики все эти годы продавали жильё уже на этапе котлована без каких-либо разрешений. Реальные санкции применялись редко, а даже если и применялись, то были символическими для отрасли — штраф составлял всего 300 МРП.
И только в августе 2025-го штраф для компаний, продающих строящиеся квартиры не по договорам долевого участия, а по другим типам контрактов, подняли до 2000 МРП (в 2026 году это 8 650 000 тенге).
А при повторном нарушении застройщики теперь могут потерять не только деньги на штрафах, но и разрешение на выполнение работ в сфере в жилищного строительства.
Ужесточения вступили в силу в январе этого года. Про них и говорилось в начале марта на заседании правительства.
Закон и реальность
Итак, ранее схемы оформления предварительных сделок всесторонне применялись, но не продолжается ли такое до сих пор? Корреспонденты TengriHome решили проверить это, так сказать, "на местах". И с единственной целью — убедиться в соблюдении застройщиками ужесточённого законодательства — провели эксперимент: под видом покупателей журналисты обошли алматинские отделы продаж пяти крупных застройщиков.
В результате мы узнали, какие договоры на практике предлагают дольщикам и почему это похоже на расхождение с законом "О долевом участии в жилищном строительстве".
"Берите, пока ещё и НДС не добавили"
Мы приходим в первый офис как "тайные покупатели" и ведём себя так, как все клиенты, желающие приобрести квартиру.
Забегая вперёд — из всех компаний, которые мы посетили в этой роли, здесь нам предлагают наибольшее количество вариантов обзавестись квадратными метрами в недостроенных жилых комплексах.
Так, нам мы рассматриваем квартиры в следующих ЖК: Altyn Dala, Jeti Qazyna, Amale, Green Park, Alau. Они все только возводятся.
При этом те компании, у которых такое разрешение есть, указаны в специальном списке на сайте КЖК, который называется "Законное долевое строительство". В нём есть также разбивка по городам. Поскольку корреспонденты "хотят купить квартиру" именно в Алматы, проверяем "белый список" застройщиков и ЖК с разрешением именно в этом городе. И не находим среди них упомянутых выше комплексов.
Варианты квартир, предложенные нам в офисе первой компании, которую мы посещаем. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Игорь Неволин
Главный для нас вопрос, который мы задаём здешнему менеджеру по продажам: какой договор с нами заключат, если мы приобретём жильё у них?
Но тут нам отвечают, что ДДУ с нами заключать не будут. При этом менеджер настаивает, что сделки всё равно законные — их оформляют по договору цессии.
Сам по себе договор цессии как форма сделки разрешён Гражданским кодексом РК. И если речь идёт о покупке квартиры у того, кто приобрёл её у застройщика в возводимом доме по договору долевого участия, то другого варианта, как заключить с ним договор цессии, нет — это как раз и будет переуступкой прав. Отсюда можно было бы сделать вывод, что кто-то уже приобрел это жильё как дольщик по ДДУ и может переуступить нам права на него по договору цессии.
Однако тут есть одно "но": ЖК данного застройщика пока не значатся в списке имеющих разрешение на привлечение средств дольщиков. А это значит, что, вероятнее всего, компания в день посещения нами их офиса или раньше не могла ни с кем заключать ДДУ. Возможно, прямо сейчас они и занимаются получением разрешения на свои ЖК, но доподлинно это неизвестно.
Тем не менее в отделе продаж мы узнаём, что нам предлагают приобрести квартиру, но заключать договор не с самим застройщиком, а с каким-то "инвестором", у которого уже есть какие-то документы на ещё только строящиеся квартиры.
"Наш инвестор до сентября все квартиры выкупил и теперь переуступает права по цене застройщика без какой-либо добавки, — объясняет механизм менеджер по продажам. — Мы заключим у нотариуса договор цессии. Вы заверите всё на свое имя. После этого у инвестора не будет прав на эту квартиру. В сделке три стороны. Первая сторона будет [НАЗВАНИЕ ЗАСТРОЙЩИКА], инвестор — вторая, он уступит права. И вы — третья сторона… И клиентам выгодно, и чтобы клиентов не терять в компании, люди делают такие моменты".
Мы продолжаем "рассматривать варианты жилья", которые "собираемся приобрести" — планировку, цены, расположение. И если большинство ЖК, которые мы тут обсуждаем, находятся хотя бы в процессе стройки или уже на стадии отделки, то ещё одно предложение нас очень удивляет.
Менеджер предлагает нам самый выгодный, как он описывает, вариант по низким ценам: вкладываться в квартиру даже не на уровне котлована, а на этапе... подготовки к котловану. Речь, если мы правильно понимаем, о доме, который собираются строить на месте бывшего алматинского коммунального предприятия "Зеленстрой", где сейчас якобы выкапывают деревья для расчистки будущей стройплощадки.
"Зеленстрой" на карте 2ГИС. Скриншот
В этом отделе продаж нам также говорят, что есть возможность оформить рассрочку. Но так и не предлагают купить квартиру, оформив сделку по договору ДДУ в соответствии с требованиями закона "О долевом участии в жилищном строительстве".
Макет жилого комплекса в офисе первой компании, что мы посетили. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Игорь Неволин
Без лишних слов
После этого мы направляемся в качестве "покупателей" в отдел продаж другого известного застройщика.
Отдел продаж второй компании, куда мы приходим как "покупатели". Фото: ©️ Tengrinews.kz / Игорь Неволин
"Вообще, с сентября 2025 года все строительные компании обязали продавать только по договору долевого участия, — говорят нам здешние менеджеры. — Но у нас на некоторые объекты нет договора долевого участия… Поэтому мы так решили, чтобы противозаконно это не было: если вы сейчас условно решитесь покупать квартиру, мы вам сделаем предварительный договор — только задней датой. У вас договор будет за август 2025 года, а дата оплаты будет, например, в феврале или марте 2026 года. Закон не запрещает делать договор задним числом, пока эту лавочку ещё не прикрыли. То есть пока эта схема работает".
К этому наш собеседник добавляет, что такой вариант якобы хорошо "страхует от налогов". Например, на подобные случаи: пока дом достроят, покупатель решит перепродать свою квартиру, тогда ни первую, ни вторую сделку в Минюсте не зарегистрируют, и налоги платить не придётся.
Так, данный застройщик предлагает нам купить "задним числом без договора долевого участия" квартиры в следующих ЖК: Nygmet, Mangilik, Qaharman, Olympic park.
Пляшем от денег
После этого мы посещаем офис третьего застройщика. Перед этим визитом мы также изучили на сайте КЖК список объектов, имеющих разрешения на привлечение денег дольщиков. И эта компания там фигурирует.
Отдел продаж третьей компании, вошедшей в наш эксперимент. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Игорь Неволин
Но несмотря на присутствие в белых списках КЖК, к нашему удивлению, здесь нам тоже предлагают купить одну и ту же квартиру двумя разными способами:
- Если у нас вся сумма на руках или одобрение банка на ипотеку, то сделку можно оформить через ДДУ.
- Но если ничего этого нет, то можно сделать по тому же варианту, как и в предыдущих компаниях — через договор бронирования.
"Например, Алатауский район ЖК "Jar-Jar". Сдача — в этом году. Можете 50 процентов оплатить сейчас. А в рассрочку ещё 50 процентов. Их оплатите после сдачи объекта. Либо 30 процентов сейчас. Остальные 70 — после сдачи", — описывает второй вариант оформления менеджер.
По его словам, после сдачи дома покупателю будет дано на оплату две недели. И если мы не успеем внести сумму или не найдём деньги, то должны будем перепродать квартиру. А если и это не получится, придётся расторгать договор бронирования.
В этом случае внесённую сумму нам вернут за минусом 10 процентов. В общем, нас уговаривают оплатить квартиру и подписать договор прямо тут же, в офисе.
"Вносите 30 процентов в кассу либо переводом (такой способ оплаты тоже вызывает вопросы, но об этом ниже — прим. редакции), на руки получите договор о бронировании… Одну и ту же квартиру можно по-разному оформить. В зависимости от условий клиента — как у него позволяет бюджет", — раскрывает алгоритм сотрудник компании.
Можно наличными
В Алматы легально деньги дольщиков могут привлекать всего на 116 стройплощадках.
И в отделе продаж одного из самых крупных казахстанских застройщиков, который становится четвёртой точкой в нашем эксперименте, продают треть всех алматинских "белых" объектов из этого списка КЖК. Настолько эта крупная компания.
Отдел продаж четвёртой компании, которую мы посещаем в рамках эксперимента. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Игорь Неволин
Все варианты квартир, которые мы обсуждаем здесь, действительно, значатся в "белом списке". Также нам предлагают заключить именно договор долевого участия, который будет зарегистрирован в городском управлении архитектуры, что должно защитить от двойных продаж. То есть всё, похоже, в рамках закона.
Но когда речь заходит об оплате за жильё, которое мы "покупаем", у нас происходит такой диалог с менеджером по продажам.
— Можно наличными на кассу, а можно удалённую оплату через такие приложения [НАЗЫВАЕТ БАНКОВСКИЕ ПРИЛОЖЕНИЯ].
— Сюда? — указываем мы в сторону кассы.
— Да, сразу, напрямую.
Получается, что здесь, прямо в отделе продаж, принимают оплату наличными? Хотя в прошлом году Национальный банк своим постановлением определил, что при покупке доли в строящемся жилье по ДДУ (то есть когда человек инвестирует в строящийся дом, а взамен получает право на квартиру) оплата должна происходить через банк или платежную систему.
Шаг за шагом
И вот мы наконец добираемся до отдела продаж пятого застройщика, выбранного для нашего эксперимента.
Тут мы разговариваем с менеджером почти час, но не слышим ничего, что можно трактовать как нарушение законодательства о дольщиках.
Однако однозначно утверждать, что там совсем ничего не нарушается, сложно. Дело в том, что в диалоге присутствует некая недосказанность. Весь алгоритм действий от А до Я менеджером не раскрывается. Он предлагает погружаться в сделку шаг за шагом.
— Сначала определитесь с квартирой. Потом я вам дам номера сотрудников банков — менеджеров по ипотеке. Они вас проверят и объяснят, одобрят вам кредит или нет. С этим предварительным одобрением будем дальше разговаривать. Будем поэтапно двигаться.
— Условно — в банке дают добро. Дальше как происходит? Квартиру нужно сначала оформить, потом они вам выгоняют деньги, так?
— Нет, сначала вы приходите, подписываете договор.
— Договор будет предварительный какой-то, да?
— Нет. Договор долевого участия будет.
— Сразу, да?
— Да. Если одобряют... Вы мне об этом сообщаете, я начинаю заключать договор...
Возможно, на этапе оплаты и оформления и выйдет несоответствие с законными требованиями. Но проверить это не представляется возможным.
Итог нашего эксперимента
В офисах трёх застройщиков нам предлагали варианты покупки жилья в строящихся объектах на условиях, которые можно интерпретировать как идущие вразрез с требованиями закона о долевом участии. В четвёртом с нами собирались подписывать ДДУ, как положено, но рассчитываться за квартиру предлагали в кассе офиса. И только у одного застройщика мы не смогли выявить очевидных нарушений.
Зачем они так делают?
Если все разрешения есть, но застройщик нарушает закон, сразу стоит задуматься, предупреждает юрист Татьяна Зырянова, к которой мы обращаемся за комментарием после походов по отделам продаж.
"Где гарантия, что вам потом не заявят, что сотрудники отдела продаж занимались самодеятельностью? Руководитель компании скажет, что был не в курсе, а договор подписал кто-то вместо него, копию печати можно сейчас легко найти. Это повод задать самому себе вопрос: зачем они так делают?" — советует Татьяна Зырянова.
С этим трудно не согласиться. Недавно мы рассказывали об уголовном деле, которое уже дошло до суда в Астане. По данным следствия, подозреваемые — работники строительной компании — предлагали купить в ЖК квартиры, нежилые помещения и парковочные места по цене ниже рыночной. Однако вместо договоров купли-продажи оформляли договоры бронирования, соглашения о задатке и предварительные договоры, которые не подлежали государственной регистрации.
Ущерб от деятельности сотрудников отдела продаж — более восьми миллиардов тенге.
О рисках заключения каких-то других договоров с застройщиками, кроме ДДУ, мы также говорим с советником президента саморегулируемой Ассоциации риэлторов Казахстана Ниной Лукьяненко. Она обращает внимание на то, что в таких документах нет речи об общей долевой собственности будущих жильцов: подвалах, чердаках, лестничных пролетах. Так что любой другой контракт, кроме ДДУ, лишает владельца квартиры права на долю в общедомовом имуществе.
"При сдаче дома в эксплуатацию большинство застройщиков оформляет подвалы как нежилые коммерческие помещения (делит затем на склады, кладовки, иное), а чердаки — как отдельные технические помещения, присваивая этим помещениям отдельные кадастровые номера, что даёт в будущем застройщику возможность продавать данные площади отдельно, так как при подобном оформлении эти площади выбывают из общедолевой собственности. К сожалению, это стало стандартной практикой в новых домах", — говорит Лукьяненко.
Редакция писала и о подобных случаях. Например, в одном из столичных ЖК так вместо технического этажа появились внеплановые квартиры. Также показательна история о том, как посторонние люди пытаются через суд превратить чужие подвалы в свои квартиры.
Рекламные буклеты застройщиков. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Игорь Неволин
Председатель правления КЖК Алтай Куздибаев в ответ на запрос TengriHOME по статистике нарушений констатировал, что по состоянию на август 2025 года, когда ужесточили законодательные нормы для "осветления" рынка долевого строительства, они проводили специальное исследование. И оно показало, что на тот момент в тени всё ещё оставалось до 62,5 процента строящихся объектов.
Сегодня же на сайте КЖК указано, что нелегально деньги дольщиков привлекают на 154 объектах по всей стране. В Алматы таких ЖК, по их данным, всего 16. Но наша редакционная проверка показала, что нарушения могут встречаться и в компаниях, которые не вошли в этот список.
То, что предлагаемые застройщиками варианты могут вызывать сомнения, подтверждается и официальным комментарием, который нам дали в КЖК:
"Мы обращаемся ко всем гражданам с рекомендацией: потенциальным участникам долевого строительства перед приобретением строящегося жилья необходимо проверять наличие информации о жилом доме и застройщике в информационной системе "Жилищный портал", которая доступна по адресу homeportal.kz или через сервисы приложения eGov Mobile.
Потенциальному дольщику необходимо убедиться, что конкретная очередь, блок (секция) или пятно застройки данного жилого дома имеет действующую гарантию КЖК либо соответствующее разрешение акимата на привлечение средств дольщиков.
Проверка указанной информации позволит снизить риски и принять
обоснованное решение при участии в долевом строительстве".
Пока же, даже после ужесточения законодательства, как показал редакционный эксперимент, риски для дольщиков всё ещё есть и довольно серьёзные.
Читайте также:
"Левые" договоры и сумки с наличкой: как застройщики Казахстана пытаются обходить закон о дольщиках
В соцсетях казахстанцам предлагают квартиры в рассрочку: в чём подвох?
