12 марта 2026, 07:51

Ипотека vs аренда: что выгоднее? Ответ эксперта по недвижимости

Изображение сгенерировано при помощи нейросети

В 2026 году казахстанцы всё чаще задаются вопросом: стоит ли сейчас оформлять ипотеку или лучше подождать? Высокие ставки, ограниченные лимиты льготных программ от банков и продолжающийся рост цен на жильё заставляют покупателей осторожнее подходить к решению о покупке квартиры. Корреспондент TengriHOME узнала у эксперта в сфере строительства и недвижимости, как правильно действовать в нынешних условиях, чтобы не прогадать. И правда ли, что арендовать жилье сегодня выгоднее, чем брать его в ипотеку.

В 2026 году казахстанцы всё чаще задаются вопросом: стоит ли сейчас оформлять ипотеку или лучше подождать? Высокие ставки, ограниченные лимиты льготных программ от банков и продолжающийся рост цен на жильё заставляют покупателей осторожнее подходить к решению о покупке квартиры. Корреспондент TengriHOME узнала у эксперта в сфере строительства и недвижимости, как правильно действовать в нынешних условиях, чтобы не прогадать. И правда ли, что арендовать жилье сегодня выгоднее, чем брать его в ипотеку.

Рынок недвижимости переживает сложный период

Рынок недвижимости в 2026 году, отмечает эксперт Диляра Сейтнурова, переживает сложный период. Условия получения займов стали значительно выше по сравнению с 2023–2024 годами: дешевой ликвидности на рынке нет, лимиты по программам строгие, а конкуренция — высокая.

Чтобы принять взвешенное решение о покупке жилья, необходимо понимать текущую макроэкономическую ситуацию и оценивать собственные финансовые силы.

"Несмотря на то, что в январе продажи жилья рухнули почти вдвое по сравнению с концом 2025 года, сейчас цены продолжают медленно расти", — говорит Диляра Сейтнурова, эксперт в сфере строительства и недвижимости Qazaq Expert Club.

Сегодня, объясняет эксперт, рынок недвижимости в Казахстане держится только благодаря льготному ипотечному кредитованию по госпрограммам. По её данным, до 70 процентов всех оформляемых ипотек составляют льготные займы от "Отбасы банка". На долю классической ипотеки в банках второго уровня приходится не более 10 процентов сделок.

"Такая ситуация сложилась в связи с несколькими фундаментальными факторами: базовая ставка Нацбанка осталась на уровне 18 процентов с 6 марта 2026 года, наблюдается устойчивая инфляция свыше 12 процентов, а также сказываются последствия введения НДС. Кроме того, снижение предельной ставки ГЭСВ по ипотекам было отложено государством до июля 2026 года и пока остаётся на уровне до 25 процентов", — приводит цифры специалист.

Справка: базовая ставка Нацбанка РК — это процент, который задаёт ориентир для всей стоимости денег в стране. Простыми словами, это “главная ставка” в экономике: от неё зависят проценты по кредитам, ипотеке, депозитам и в целом то, насколько деньги становятся дорогими или дешёвыми. Если Нацбанк повышает базовую ставку, кредиты обычно дорожают, брать деньги взаймы становится сложнее, зато депозиты могут быть выгоднее. Если ставку снижают, кредиты и ипотека со временем могут подешеветь, а экономическая активность — вырасти. Через базовую ставку Нацбанк в первую очередь пытается сдерживать инфляцию или, наоборот, поддерживать экономику.

Справка: ГЭСВ или годовая эффективная ставка вознаграждения — это сумма, которую заёмщик переплачивает за год, то есть реальная стоимость кредита с учётом всех комиссий и платежей. ГЭСВ должна быть указана в кредитном договоре. Предельные (максимальные) ставки вознаграждения для разных финансовых организаций устанавливает регулятор (Нацбанк РК).

Почему жильё продолжает дорожать?

Несмотря на падение спроса, отмечает эксперт, цены на квартиры в прошлом году выросли довольно заметно. Новостройки подорожали в среднем на 17 процентов, вторичное жильё — на 13,6 процента.

Самый сильный рост наблюдался в двух крупнейших городах страны — Алматы и Астане. В Алматы стоимость "первички" увеличилась на 23,6 процента, а в столице — на 18,1 процента.

"Рост цен обеспечен обоснованным удорожанием себестоимости строительства из-за инфляции, издержек на стройматериалы, острого дефицита кадров. Ожидать падения цен не стоит. Наоборот, прогнозируется их дальнейший рост до конца года. При этом спекулятивного пузыря, как это было при массовом выводе пенсионных накоплений, на рынке нет", — отмечает специалист рынка недвижимости.

Дополнительное давление на стоимость строительства, говорит Сейтнурова, оказывает вступающий в силу с 1 июля 2026 года новый Строительный кодекс Казахстана.

Снижения ипотечных ставок не ожидается

Также эксперт обращает внимание на то, что серьёзное удешевление ипотечных кредитов в 2026 году не прогнозируется.

"Нацбанк планирует держать базовую ставку высокой минимум до второго полугодия текущего года. Риск дальнейшего повышения невелик — ставки зафиксировались на стабильно высоком уровне", — отмечает Диляра Сейтнурова.

По мнению эксперта, ждать падения цен на недвижимость — значит упустить время.

"Инфляция квадратного метра полностью съест любую потенциальную выгоду. Ожидание оправданно только в одном случае: если вы целенаправленно копите средства на депозите в "Отбасы банке" для достижения порогов и участия в целевых государственных программах", — говорит она.

Аренда или ипотека: что выгоднее?

Бытует мнение, что в сегодняшних реалиях аренда квартиры более выгодна, чем ипотека. Сейтнурова отмечает: такое мнение не лишено смысла, но есть нюансы.

По её словам, многое зависит исключительно от доступной вам ставки:

"При рыночной ипотеке — от 18 процентов — выгоднее арендовать жильё. Ежемесячный платеж по ипотеке сейчас в 1,5–2 раза превышает стоимость аренды аналогичной квартиры. За 10–15 лет переплата банку составит стоимость трёх таких же квартир", — объясняет эксперт.

При этом в случае с льготной ипотекой — до девяти процентов годовых — картина выглядит иначе:

"В таком случае ежемесячный платеж будет сопоставим с расходами на аренду, но при этом актив фиксируется в цене и переходит в вашу собственность".

Также эксперт не советует брать квартиру в ипотеку для дальнейшей её сдачи. Если несколько лет назад такой подход считался одним из самых надёжных способов инвестирования, то сейчас ситуация сильно изменилась.

"Доходность аренды проигрывает банковским депозитам, которые сейчас предлагают ставки на уровне 14–15 процентов годовых. Поэтому многие инвесторы предпочитают хранить деньги на депозитах, а не вкладывать их в недвижимость", — отмечает специалист.

5 правил финансовой безопасности заемщика

Диляра Сейтнурова объясняет: чтобы ипотека не стала финансовой ошибкой, необходимо соблюдать строгие правила риск-менеджмента. Их мы приводим ниже.

1. Безопасный взнос

Оптимальный первоначальный взнос составляет от 30 до 40 процентов. Минимальные 20 процентов делают кредит финансово неоправданным и максимизируют переплату.

2. Комфортный платёж

Ежемесячные выплаты не должны превышать 30–40 процентов от совокупного чистого дохода семьи.

"Например, при доходе около миллиона тенге платеж не должен превышать 300-400 тысяч тенге в месяц", — говорит эксперт.

3. Финансовая подушка

До оформления займа необходимо накопить сумму, покрывающую шесть месяцев ипотечных платежей и базовые ежемесячные нужды семьи.

4. Тип ставки

"Выбирайте только фиксированную ставку. Плавающая ставка в текущих реалиях казахстанской экономики — прямой путь к провалу", — предупреждает Сейтнурова.

5. Учёт скрытых расходов

Заёмщики часто недооценивают комиссии банков, обязательное страхование и стоимость ремонта при покупке черновой отделки, что вынуждает их брать дорогие беззалоговые кредиты.

"В качестве альтернативы при покупке квартиры в черновой отделке можно получить дополнительное кредитование на ремонт, но не более 20 процентов от стоимости жилья", — советует эксперт по недвижимости.

Главной финансовой ошибкой в текущих условиях эксперт назвала оформление ипотечного займа на 20 лет без жёсткого плана его досрочного погашения за 3–5 лет.