+7 (777) 001 44 99
Қазақша
Русский
English
Если попали под снос
Для начала стоит разобраться, что подразумевается под реновацией и почему для тех, чьи дома попадают под снос в её рамках, нужно прописывать более чёткие правила.
Реновация находится в компетенции акиматов и реализуется за счёт бюджетных средств и частных инвесторов. Ещё в начале года в профильном министерстве сообщали, что для ускорения процесса и снижения рисков для граждан и застройщиков в рамках нового Строительного кодекса, принятого в январе 2026-го, внедряется единый механизм реновации.
"Теперь проекты реновации будут получать единую гарантию от единого оператора — Казахстанской жилищной компании", — отмечал ранее вице-министр промышленности и строительства Куандык Кажкенов.
Ранее упомянутая гарантия предоставлялась под конкретный объект с утверждённой проектно-сметной документацией. Теперь этот механизм распространяется именно на проекты комплексной реновации. Как пояснил вице-министр, в случае реализации в микрорайоне, соответствующем генеральному плану и проекту детальной планировки, инвестор получает гарантию, после чего ведёт переговоры с собственниками жилья, которое идёт по снос.
"Предусмотрены разные варианты: предоставление квартиры в том же доме (который будет возводить застройщик, участвующий в программе реновации — прим. редакции), денежная компенсация или покупка жилья в другом доме в пределах города", — сообщил он.
Механизм уже закреплён в Строительном кодексе. Ожидается, что он заработает с 1 июля.
Но очевидно, что снос ветхого фонда и строительство на его месте нового требует времени.
В этом случае такие собственники начинают считаться дольщиками и по закону "О долевом участии в жилищном строительстве" уполномоченная компания или застройщик должны предоставить им временное жильё или оплатить аренду на время этого ожидания.
Но, поясняет нам президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков, к которому мы обратились за комментарием, требование такое есть, а чёткого алгоритма, как это делать, пока нет.
"Получалось так, что жильцы объектов, входящих в реновацию, часто завышали свои требования по предоставляемому временному жилью. В это же время и строительные организации могли эти требования занизить. Были случаи, когда селили семью, допустим, из шести человек в однокомнатную квартиру. То есть конкретных расчётов и формулы, как определять компенсацию и арендное жильё, пока нет".
И вот как раз соответствующие правила сейчас и разрабатывают в профильном министерстве.
Какие новшества могут быть?
Виктор Микрюков ознакомился с полной версией проекта и поделился с редакцией возможными "новинками". Они, ещё раз подчёркивает спикер, на момент подготовки публикации не утверждены.
"В рамках приказа прописывается, что между застройщиком или уполномоченной компанией с одной стороны и дольщиком — с другой — в рамках реновации заключается соглашение о предоставлении временного жилища или денежной компенсации. Планируется, что уполномоченная компания подготовит проект соглашения и отправит его дольщику на рассмотрение. Он может указать свои замечания и внести предложения. Корректировки возможны. И ещё компания направляет письменное уведомление о переселении не менее чем за 20 календарных дней до планируемой его даты", — перечисляет Виктор Микрюков.
В будущем приказе, добавляет эксперт, также предполагается обозначить, что условия проживания, предложенные застройщиком или управляющей компанией, должны быть не хуже прежних.
"Временное жильё должно будет соответствовать всем санитарным требованиям, инженерные коммуникации должны быть в рабочем состоянии. В рамках приказа, возможно, будет прописано, что оплату комуслуг может взять на себя уполномоченная компания или же сам дольщик в рамках реновации с последующей компенсацией", — делится Виктор Микрюков.
Стоит также учитывать, что в некоторых домах есть выведенные из жилого фонда квартиры. В них размещаются, например, магазины, офисы, парикмахерские. Под снос также попадает частный сектор. Так, владельцы частных домов, офисных или нежилых помещений смогут получить компенсацию.
"По правилам владельцам офисных помещений, нежилых помещений и владельцам домов может возмещаться только их стоимость по соглашению сторон, но не предоставляется квартира для временного проживания. Однако собственники и застройщики могут договориться о чём угодно. В том числе и об аренде", — считает президент Ассоциации застройщиков Казахстана.
Как получить компенсацию за съёмные "квадраты"
Если возвращаться к владельцам попавших под снос квартир, которые на время возведения новых домов выбрали аренду другого жилья, то они могут претендовать на возмещение затрат.
Как возмещение аренды будет рассчитываться?
В основе компенсации, по словам спикера, должны быть:
- общая сумма на аренду,
- коммунальные услуги
- расходы на переезд.
Сумма не будет фиксированной на все времена, а может корректироваться в зависимости от условий.
"Ведь могут измениться цены на аренду жилья, стоимость коммунальных услуг. Для этого будет применяться специальная формула", — добавляет Микрюков.
Формула для определения размера компенсации:
К = (С_а × Пл) + КУ + П
где:
С_а — ставка аренды за 1 кв.м;
Пл — площадь переселяемого помещения;
КУ — коммунальные услуги;
П — расходы на переезд (единовременная выплата).
Размер компенсации, детализирует Микрюков, изменится, если изменится какой-либо показатель.
Как хотят вычислять стоимость "квадрата" и коммунальные расходы?
В проекте приказа, говорит эксперт, указано, что компания возьмёт в расчёт среднюю рыночную стоимость аренды за квадратный метр в том районе, где находится сам объект реновации.
Калькуляцию ежемесячных расходов на комуслуги будут производить на основе:
- установленных тарифов на электричество, отопление, воду, газ, вывоз мусора;
- среднего потребления для временного жилья аналогичной площади.
Предусмотрен и выбор расчёта:
- по нормативам потребления,
- по средним значениям
- или по фактическим тарифам без учёта допуслуг.
Кстати, выплата после вступления в силу приказа может производиться как ежемесячно, так и единовременно — по соглашению сторон.
Пользоваться временным жильём, добавляет он, или получать компенсацию возможно до окончания строительства. Если сдача объекта в эксплуатацию затягивается, обязательства компании перед дольщиком будут продлены, и она продолжит оплачивать аренду или компенсировать эти затраты людей. Это всё должно быть отражено в договоре долевого участия, который будет заключаться с собственниками сносимого жилья.
Расходы на переезд
Предполагается, что они будут назначены на основе затрат самого дольщика на переезд во временное жильё. Но всё нужно доказать документально, то есть предоставить платёжки за транспортные услуги, грузчиков, чеки на покупку упаковочных материалов и так далее. Или возможно применение нормативной ставки от уполномоченной компании.
Планы по реновации
Например, в Алматы с ноября 2024-го существует программа реновации до 2030 года. Администратором программы выступает АО "СПК "Алматы", а уполномоченной организацией — ТОО "Almaty Renovation".
Заместитель председателя правления СПК Наталья Ливинская сообщила Tengrinews.kz, что в 2026 году в рамках реновации запланировано переселение собственников 1 165 ветхих квартир, расположенных в 95 домах, которые запланированы под снос.
"Переселение и снос возможны только при согласии 100 процентов жильцов. В случае отказа от предложенных условий собственники сохраняют право оставаться в ветхом жилье, однако несут ответственность за возможные риски проживания", — даёт понять Ливинская, что планы по сносу могут оказаться невыполненными.
По её словам, в 2024 году в Алматы в результате реновации было переселено 537 собственников ветхого жилья, а в 2025 году — 670.
Однако на вопрос, какой выбор в основном делают жители сносимых домов: соглашаются на квартиру в новом доме, просят денежную компенсацию или готовы переехать в равноценную квартиру в другом районе — Ливинская просто перечисляет, что по закону у собственников есть эти три варианта.
Между тем в Казахстане насчитывается более 59 тысяч многоквартирных домов. Из них 1037 признаны аварийными, ещё 2663 дома — ветхими. Для ускорения процесса реновации и снижения рисков для граждан и застройщиков в рамках нового Строительного кодекса внедряется единый механизм реновации.
Об этом на брифинге в правительстве рассказывал вице-министр промышленности и строительства Куандык Кажкенов. По его словам, механизм реновации закреплён в новом Строительном кодексе и должен заработать с 1 июля.
Читайте также:
Шаг — и кирпич на голову: многоэтажка рассыпается на глазах жителей в Актобе
"Всё, что угодно, лишь бы не ипотека в Алматы": горожане переезжают на дачи
Земля и люди: чего ждут от акимата Алматы жители неожиданно попавших под снос микрорайонов
