За что мы платим? Что входит в минимальный тариф на содержание жилья

В каждом из регионов страны — свой минимальный тариф на содержание многоэтажек и управление домами. В Алматы в квитанциях эта строка обозначена как РСЖ — расходы на содержание жилья. Однако большинство квартировладельцев очень поверхностно представляют, как рассчитывают этот базовый минимум и какие услуги в него входят. Проще говоря — за что они платят?

По понятным причинам никто и не спешит раскрывать глаза жильцам. В итоге та же влажная уборка подъездов должна происходить за счёт этого взноса, а не отдельным платежом, как в большинстве домов старого жилого фонда. Корреспондент новой рубрики про недвижимость на Tengrinews.kz — TengriDom — разбиралась: что в себя включает "минималка", какой она должна быть, чтобы дом мог "жить", и нужно ли её повышать.

Чувствительный вопрос

Он применяется по умолчанию там, где собственники на общем собрании не выбрали ни орган управления (ОСИ, КСК или даже уже отменённое ПТ), ни председателя, не установили сумму своего, более высокого, взноса. Или там, где есть органы управления, но жильцы не соглашаются увеличить расходы на содержание дома (РСЖ) на сумму выше минимальной.

"По сути, это "прожиточный минимум" для дома, чтобы поддерживать его в безопасном рабочем состоянии. Устанавливать тариф выше можно, а вот делать его меньше установленной базы — ни в коем случае нельзя".

Добавить изображение

Павел Шульгин,

председатель Республиканской ассоциации управления кондоминиумами

В 2020 году появился подзаконный акт к закону "О жилищных отношениях" — об утверждении минимального тарифа и методики его расчёта. И в нём было сразу оговорено, что свой минимальный тариф местные власти городов республиканского и областного значения, столицы и районов должны определять самостоятельно.

"Долгое время этого не происходило. Кто-то решил этот вопрос только в 22-м году, другие — в 23-м. Одним из последних минимальный тариф утвердили в Алматы. Случилось это только в прошлом году. Хотя, казалось бы, это самый продвинутый город страны".

Добавить изображение

Талгат Мухамедгалиев,

президент Национальной палаты ЖКХ

Такая долгая история утверждения "минималки", по мнению Талгата Мухамедгалиева, сложилась потому, что никто из властей не хотел брать на себя ответственность — слишком чувствительный вопрос. Поставишь маленькую сумму — не хватит на обеспечение жизнедеятельности дома, а если утвердить реальные затраты, то сумма будет ощутима — народ может быть недоволен.

Поэтому долгое время те же алматинские многоэтажки отталкивались от никем не утверждённого усреднённого тарифа.

"Это 20-25 тенге за квадратный метр. Причём эта цифра укоренилась ещё в начале 2000-х годов! Представьте эту сумму в то время и сейчас. Внедрение минимального тарифа было необходимым, иначе все бы продолжали опираться на эти 25 тенге, дальше так продолжаться не могло", — считает Талгат Мухамедгалиев.

Откуда берётся этот минимальный тариф на содержание дома?

Окончательную цифру, объясняет председатель Республиканской ассоциации управления кондоминиумами Павел Шульгин, утверждают маслихаты городов, но самим расчётом занимается жилищная инспекция. А за основу берётся специальная методика, которая прописана в законе:

Простыми словами, объясняет Шульгин, расчёт выглядит так:

Кстати, в формуле с прошлого года появилась и привязка к месячному расчётному показателю (МРП). Сделано это было для того, чтобы избавить маслихаты от обязанности ежегодного переутверждения минтарифа РСЖ.

МРП каждый год увеличивается — по логике, вслед за ним автоматом должен увеличиться и "прожиточный минимум для дома". Но в Алматы, например, в январских квитанциях значится ещё прошлогодняя сумма. Видимо, на местах кто-то принял решение не злить население, когда всё дорожает.

"Теоретически тариф должен ежегодно пересматриваться с учётом инфляции, но на практике это происходит редко и с большим опозданием", — объясняет Павел Шульгин.

В процессе написания материала в Комитете по делам строительства и ЖКХ Министерства промышленности и строительства нам подтвердили, что привязка к МРП не отменена и поэтому переутверждать в маслихате ничего не нужно.

На что должен идти взнос?

В эту минимальную сумму, перечисляет председатель Республиканской ассоциации управления кондоминиумами, включаются все базовые услуги, необходимые для "жизни" дома. Ниже — их перечень.

Ежемесячно:

• зарплата сотрудникам, платежи сервисным компаниям;
• налоги, взносы, отчисления, расходы на содержание офиса;
• уборка, озеленение придомовой территории, очистка от снега и наледи, в том числе с крыши.

Четыре раза в год:

• дератизация, дезинсекция, дезинфекция мест общего пользования.

В отопительный период — круглосуточно; в неотопительный период — дважды в месяц:

• техническое обслуживание инженерных систем и оборудования объекта кондоминиума.

Еженедельно:

• влажная уборка подъездов, лестничных площадок, лифтовых кабинок.

Один раз в год:

• подготовка общедомовых инженерных систем к сезонной эксплуатации,  обслуживание общедомовых приборов учёта;
• техническое обслуживание сигнализации загазованности, задымления и затопления, систем автоматической пожарной сигнализации.

А теперь загляните в свои квитанции. Входят ли все эти услуги в ваш минимальный тариф? Или какие-то из них указаны отдельной строкой и плата за них идёт сверх РСЖ?

"В Алматы, например, где тариф долго не повышался, случилось так, что в квитанциях у многих появилось 5–6 строчек. То есть из перечня обязательных услуг вывели многое, что должны делать КСК. И люди с этим смирились. Многие даже, чтобы не утонуть в грязи, создавали инициативные группы и заключали договор с клининговыми компаниями для уборки подъездов. Есть дома, где в разных подъездах убираются разные компании. Есть ещё более курьёзные случаи, например, в 2015 году в квитанциях у алматинцев вообще появилась строка "50 тенге за юридические услуги". И всё это произошло самовольно. Правда, сразу поднялась шумиха, и эта доплата исчезла", — вспоминает Талгат Мухамедгалиев, президент Национальной палаты ЖКХ.

По факту, уверен спикер, ежемесячно мы должны вносить финансы по двум направлениям: расходы на содержание жилья и на накопительный счёт для капремонта.

"Председатель ОСИ на собрании должен доходчиво обозначить, что больше минимума никто из жильцов платить не хочет, а этих денег на всё не хватает. Тогда он может предложить оплачивать эти услуги отдельно. Но это надо обязательно решать на общем собрании с участниками кондоминиума", — предупреждает Мухамедгалиев.

Сколько стоит содержать "квадрат" по стране?

• В городе Конаеве Алматинской области, например, делится цифрами Талгат Мухамедгалиев, официальный минимум РСЖ составляет 63 тенге за "квадрат".
• В прошлом году, продолжает он, Семей и Атырау утвердили 45 тенге.
• Базовый тариф в Шымкенте, Кызылорде уже несколько лет составляет 30 тенге за квадратный метр жилья.
• В Экибастузе минимальный тариф подняли до 50 тенге.

"В Кокшетау тариф РСЖ был 60 тенге, год назад его подняли до 72 тенге. Общественность и эксперты сумели доказать необходимость этого более или менее вменяемого тарифа", — добавляет председатель Республиканской ассоциации управления кондоминиумами Павел Шульгин.

При этом в столице, продолжает он, где все услуги в разы дороже по сравнению с регионами, минимально возможная плата за содержание жилья — 57 тенге.

"В большом и очень дорогом Алматы "база" и того меньше — 40 тенге за квадратный метр. Это неадекватная цифра, если мы говорим о полноценном содержании дома, а не о его жалком существовании", — комментирует в свою очередь Талгат Мухамедгалиев.

Эксперты: тарифы нужно повышать

В Астане, напоминает Павел Шульгин, минимальный тариф вот уже третий год не превышает 57 тенге за квадратный метр. Причём если в 2022-м он был хоть чем-то обоснован, то сейчас это просто цифра — цены на услуги по содержанию и управлению домами за это время выросли.

"В 2026 году минтариф планируют пересмотреть в Астане, но, вероятно, повышение будет небольшим — около 10 тенге. И этого всё равно будет недостаточно для полноценного содержания домов", — считает председатель Республиканской ассоциации управления кондоминиумами.

Особенно важны изменения в тарифе для старого жилого фонда. Именно он чаще всего "сидит" на минималке. А чем старее и меньше дома, тем дороже их содержать.

"Возьмём советскую пятиэтажку, которых на правом берегу столицы пока ещё полно, — приводит пример Шульгин. — В среднем там 80–90 квартир, это 2900 "квадратов". Умножим площадь на 57 тенге, получим 165 тысяч тенге в месяц. И то если все жильцы платят вовремя. А что можно сделать в доме за 165 тысяч, учитывая расходы на зарплату персонала и сегодняшние цены? Мы считаем, что минимальный взнос в реалиях Астаны должен быть хотя бы на уровне 150 тенге. В итоге получится 435 тысяч тенге в месяц на функционирование дома, который нужно сохранить", — считает Шульгин.

Если говорить об Алматы, то Талгат Мухамедгалиев отмечает, что 40 тенге за квадратный метр жилья для одного из самых дорогих мегаполисов — ещё более нелепая цифра, чем в столице. Учитывая, что около 60 процентов алматинских домов относятся к "вторичке", требующей особой заботы. Если оплату не поднимать, то мы просто быстрее потеряем "хрущёвки–брежневки".

"В 2022 году я, будучи депутатом городского маслихата, занимался разработкой минимального тарифа. И уже тогда, по нашим расчётам, смета необходимых расходов выходила не менее 100 тенге за "квадрат". Сегодня для Алматы, думаю, это должно быть минимумом", — делится президент Национальной палаты ЖКХ.

Для новых и старых домов, считает Мухамедгалиев, хорошо бы разработать две разные методички, индивидуальные списки обязательных услуг по содержанию жилья, рассчитать свой тариф.

"Если смотреть методичку (в подзаконном акте — прим. редакции), то там всего восемь пунктов, и четыре из них не относятся к советским пятиэтажкам. Например, уход за придомовой территорией — в старом жилом фонде это обязанность акимата, значит, жильцы не должны на это тратиться. Или взять элеваторный узел старого дома — там всё максимально просто. Это не то же самое, что и тепловой пункт новостройки: там целая система, обычный сантехник без спецдопуска в ней даже не разберётся. А специалист-теплотехник будет дороже", — поясняет нюансы спикер.

Такая же история и в других городах. "Минималка", говорят специалисты, давно не покрывает всех реальных расходов, а позволяет дому лишь "влачить жалкое существование". Поэтому они уверены, что методику расчёта тарифа и необходимый перечень услуг должны разрабатывать для каждого региона отдельно — везде своя специфика.

"У нас есть регионы, жильё в которых вообще ничего общего между собой не имеет, кроме просто названия "многоквартирный жилой дом". Есть регионы, где подавляющее большинство — трёхэтажные дома, в Алматы свои особенности, в столице свои: правый берег со старым жилым фондом, левый — новостройки. Вот как считать всем по одной методике?" — задаётся вопросами Талгат Мухамедгалиев.

Дешевле ничего точно не станет

А мы пока напомним ещё об одной возможности для повышения минимального тарифа РСЖ. Для этого можно применить повышающий коэффициент. Он зависит от разных характеристик домов: срока эксплуатации, класса и этажности. Но и тут есть нюанс. Помножить "минималку" на подходящий коэффициент можно только в одном случае:

"Если дом, условно, бесхозный. То есть если его жители не выбрали ни орган управления, ни председателя, не утвердили текущий тариф. В данном случае они должны сообщить об этом в жилинспекцию. Та, по процедуре, объявляет конкурс, в котором участвуют три любые управляющие компании, готовые заняться управлением и содержанием дома по минимальному тарифу. И в этом случае к нему можно применить тот самый коэффициент. Но даже на таких условиях компании не горят желанием брать дома на поруки", — говорит Павел Шульгин.

Эксперты также напоминают, что минимальный размер расходов применим к тем домам, где собственники квартир его вообще не установили. Или же платили ранее меньше утверждённой суммы. А те, кто готов платить за дополнительные "хотелки", могут, проголосовав на общем собрании, вывести и установить свою плату за "квадрат". В каждом регионе она будет, понятно, разная.

Хотя никто по доброй воле больше платить не захочет. Особенно когда расходы на комуслуги и так растут. Раз можно скидываться на содержание дома "по минималке", попробуй уговори повысить расходы. К слову, минимальному тарифу, которого ни на что не хватает, теоретически могут быть рады и застройщики, давно мечтающие начать реновацию на месте огромных микрорайонов, дома в которых без должного ухода однозначно обветшают и придут в негодность.

Читайте также:

Аким Досаев высказался о сносе панельных домов в Алматы

По какой формуле будут расти тарифы, рассказали в правительстве

Обман с отоплением: жители Алматы переплатили за услугу